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WIR LIEBEN HOTEL.
HOTELS IN DEUTSCHLAND: EINE AKTUELLE BESTANDSAUFNAHME
In der letzten Woche haben wir uns mit dem Hotelbestand in Deutschland auseinandergesetzt. Laut Statistischem Bundesamt gab es im April 2024 im Segment Hotel (ohne Hotel garnis) rund 1,215 Mio. Schlafgelegenheiten, das bedeutet mehr als 600.000 Zimmer.
Ein großer Anteil der Häuser ist ab den 1970er Jahren entstanden, als das Reisen immer mehr Menschen möglich wurde. Nach der Wende in den 1990er Jahren zeigte sich durch den Zuwachs der "Neuen Bundesländer" ein zusätzlicher Hoteleröffnungsschub, wobei die internationale Kettenhotellerie bundesweit mit ihren effizienten Konzepten und Buchungssystemen zunehmend Marktanteile in einem zuvor hauptsächlich durch Privathotels geprägten Markt gewann.
Quelle: Statistisches Bundesamt; eigene Darstellung K:22 Research
WELCHES BILD ZEIGT SICH BEI DEN BESTANDSHOTELS IN DEUTSCHLAND, DIE BIS 2004 ERÖFFNET WURDEN?
Wir haben uns die Situation für ein Teilsegment -
Betriebe ab 125 Zimmer, die bis 2004 eröffnet wurden (insgesamt 400 Häuser,
>87.300 Zimmer) - angeschaut. Die Analyse umfasst rund 14,4 Prozent des Gesamtbestands an Hotelzimmern.
Oliver Kaiser:
„Mehr als die Hälfte der in den 1990er Jahren eröffneten Häuser hat offensichtlich Renovierungsstau .“
© K:22 Research, N = 400 Hotels, >87.300 Zimmer
HOTELBESTAND ALTERT, VIELE HÄUSER STEHEN VOR GROSSEN REINVESTITIONEN
Bei einem beachtlichen Teil der Häuser zeigt sich ein zunehmender Investitionsstau. Nach schwierigen Jahren durch Pandemie und Kostensteigerungen sind etwaige Rücklagen aufgebraucht und viele Betriebe kämpfen weiterhin mit Personalengpässen, Digitalisierungs- und Modernisierungserfordernissen.
Dies hat die Bilanz vieler Hotelbetreiber mit eigenen Immobilien geschwächt und zusätzlich steht häufig auch noch die reguläre Reinvestitionsphase (FF&E, Energetik, TGA etc.) - üblicherweise ab dem 10. Betriebsjahr - an.
Für das Teilsegment zeigt sich, dass
- Hotels im Eröffnungszeitraum bis 1945 und von 1990 bis 1999 im Schnitt die längste Zeit fehlender Renovierung aufweisen
- Hotels im Upper Midscale- und Luxury-Segment im Vergleich die kürzeren Zyklen hinsichtlich einer Renovierung auf sich vereinen
© K:22 Research, N = 400 Hotels, >87.300 Zimmer
UNABHÄNGIG GEFÜHRTE HÄUSER SIND AM LÄNGSTEN NICHT RENOVIERT WORDEN ...
... wobei sie im Schnitt bei 10,5 Jahren liegen und damit nur rund 1 Jahr mehr aufweisen als Häuser der Kettenhotellerie. Allerdings finden sich auch in dieser Gruppe Häuser, bei denen die längste Zeit keine nennenswerte Renovierung stattgefunden hat - im Maximum 31 Jahre.
© K:22 Research, N = 400 Hotels, >87.300 Zimmer
VIELE HÄUSER MÜSSEN DAS THEMA REFURBISHMENT ZEITNAH ANGEHEN
- Weniger als ein Drittel der Häuser wurde zuletzt im Zeitraum bis 5 Jahren renoviert und befindet sich im besten Fall in einer "Blütephase"
- Ein weiteres Drittel, dessen letzte Renovierung zwischen 6 und 10 Jahre her ist, befindet sich mitten oder am Ende einer "Reifephase"
- Bei fast 40% der Häuser war die letzte Renovierung vor mehr als 10 Jahren, sie haben Handlungsbedarf
- generell beinhaltet das Jahr der letzten Renovierung nicht zwangsläufig eine Gesamtrenovierung
© K:22 Research, N = 400 Hotels, >87.300 Zimmer
Detlef Kaiser:
„Rund 40 Prozent der Hotels sind seit mehr als 10 Jahren nicht mehr wirksam renoviert worden.“
Was bedeutet das?
Viele Häuser müssen das Thema
Refurbishment zeitnah angehen, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Bei einigen Häusern läuft zudem der bestehende Pachtvertrag zeitnah aus, was ein sehr guter Zeitpunkt für Neuverhandlungen, Anpassungen des Pachtvertrages oder sogar eine neue Betreiberauswahl ist. Sowohl Eigentümer als auch Betreiber müssen sich also damit auseinandersetzen, wie sie mit diesem Thema umgehen.
WIRTSCHAFTLICHE VORAUSSETZUNGEN FÜR REINVESTIONEN VERBESSERN SICH
Der wachsende Tourismus ab den 2000er Jahren - auch durch den zunehmenden Anteil internationaler Gäste - bescherte vielen Hoteliers eine dynamische Marktentwicklung, die zuletzt durch die Pandemie und Inflation gebremst wurde, seit 2023 aber wieder zu neuen Höhenflügen gestartet ist. Viele Betreiber sind daher auf Expansionskurs.
Erfreulicherweise ist das Übernachtungsaufkommen in Deutschland mit 174,6 Millionen Übernachtungen bis Mai dieses Jahres um rund 3,5 Prozent gegenüber des Vorjahreszeitraums gestiegen. Die wirtschaftlichen Voraussetzungen für Reinvestitionen verbessern sich damit wieder deutlich.
Autor: Oliver Kaiser, Detlef Kaiser | Juli 2024
