K22 BLOG:
WIR LIEBEN HOTEL.
HOTELINVESTMENTMARKT SCHWÄCHELT AUCH IN 2024
In unserer jüngsten Analyse der Tourismusentwicklung sowie des Hotelinvestmentmarktes - Marktreview Hotel 2024 -kommen wir zu der gefestigten Annahme, dass das Übernachtungsaufkommen in diesem Jahr die 500 Millionen-Grenze aufgrund der steigenden Nachfrage mit hoher Wahrscheinlichkeit überschreiten wird.
Gestützt wird dies nicht nur durch das 8%-ige Plus im vergangenen Jahr und des guten Jahresauftakts in 2024, sondern auch durch die durchweg gute Stimmung unter den Betreibern aufgrund eines zunehmenden Buchungsaufkommens sowohl im Leisure- als auch Business-Segment für den weiteren Jahresverlauf.
Der
Hotelinvestmentmarkt
blieb mit über
1,3 Mrd.
EUR
hinter den Erwartungen zurück und verharrt in 2024 tendenziell
auf Konsolidierungskurs.
2023 WAR EIN GUTES JAHR FÜR DIE BETREIBER UND DER JAHRESAUFTAKT 2024 IST VIELVERSPRECHEND
Mit insgesamt 487,1 Mio. Übernachtungen wurde das 2019er Level in 2023 nahezu erreicht. Wesentlicher Treiber war dabei der innerdeutsche Tourismus, der mit 406,8 Mio. Übernachtungen eine neue Bestmarke erreichte. In 2024 könnte sich das internationale Gästeaufkommen (2023: 80,9 Mio., +18,8% zum Vorjahr, -10% zu 2019) ebenfalls zum Game Changer entwickeln.
Januar und Februar belegen mit ihrem jeweiligen Plus an Übernachtungen (+5,7% bzw. 6,9%), dass sich der positive Trend fortsetzt und 2024 ein neues Rekordjahr werden kann. Wir gehen wir davon aus, dass auf Basis guter sozioökonomischer Daten, der soliden Arbeitsmarktentwicklung und einer Konsolidierung der Inflation eine vor allem binnenwirtschaftlich getragene Erholung einsetzen kann, die sich zusätzlich positiv im Tourismus widerspiegelt.
© K:22 Hotelberatung
Oliver Kaiser:
„Urlaub in Deutschland ist en vogue und auch Sicherheits- sowie Nachhaltigkeitsaspekte rund um das Reisen veranlassen viele Deutsche bevorzugt lokale Reiseziele aufzusuchen.
Gleichzeitig hat sich das
MICE-Segment
weitgehend normalisiert - viele internationale Leitmessen fanden bereits im ersten Quartal des Jahres statt und neue Besucherrekorde gehen tendenziell Hand in Hand mit dem Zuwachs an Übernachtungen.“
Oliver Kaiser | K:22 Hotelberatung
GUTE BETREIBER-PERFORMANCE MACHT HOTEL-ASSETS WIEDER ATTRAKTIV, INVESTOREN BLEIBEN IN LAUERSTELLUNG FÜR DEN ANKAUFSMOMENT
2023 war im Hinblick auf die getätigten Hotelinvestments bei einem
Transaktionsvolumen von etwas
über 1,3 Mrd. EUR kein aufregendes Jahr. In dieser Größenordnung waren zuletzt in 2012 Hotelimmobilien verkauft worden.
Hotelinvestments in Deutschland in Mio. € und Leitzinsspannen
© K:22 Hotelberatung
Zwar sind Hotel-Assets nun im Zuge der Kompensation pandemiebedingter Pachtausfälle wieder performant und damit attraktiv, doch das Finanzierungsumfeld, ESG-Auflagen ebenso wie die anhaltend hohen Baupreise bleiben der Hemmschuh für viele Investoren.
Eigenkapitalrenditen wie sie auch aufgrund von Leverage-Effekten in den Boomjahren 2014-2019 üblich waren, wird es aus unserer Sicht bis auf Weiteres nicht mehr geben. Durch das stark rückläufige Neubausegment trifft die verhaltene Nachfrage auf ein noch moderateres Angebot. Neubau scheidet als Impulsgeber für eine Belebung des Hotelinvestmentmarktes in 2024, vermutlich sogar bis 2026, weitgehend aus. Ein Revival des Investmentgeschehens ist mit Blick auch auf eine mögliche Absenkung des Leitzinses (seit September 2023 bei 4,5%) in der 2. Jahreshälfte tendenziell ab 2025 zu erwarten.
Detlef Kaiser:
„Für die wenigen in den nächsten zwei bis drei Jahren auf den Markt kommenden Neubauobjekte sehen wir deshalb eher eine Preissetzungsmacht auf Verkäuferseite.
Bestandsobjekte werden mittels aktivem Asset Management im Einklang mit den Lebenszyklen der Immobilien modernisiert und nur im äußersten Notfall vorher veräußert. Die
Preise bleiben stabil
oder
legen im Core-Bereich sogar leicht zu.“
Detlef Kaiser | K:22 Hotelberatung GmbH
MARKTBEREINIGUNG AUF PROJEKTENTWICKLERSEITE, KAUM FORWARD DEALS, KONZENTRATION AUF BETREIBERSEITE
Eigenkapitalanforderungen von bis zu 50% auf Bankenseite bei häufig fehlendem Exitpartner haben das Geschäftsmodell der Developer tiefgreifend verändert und die Option von Forwards stark geschmälert. Für uns zeichnet sich ab, dass ein Gros der Projekte, welche jetzt in Planung sind, erst in rund 5-6 Jahren (ein Jahr Planungszeit, zwei Jahre Bauzeit, mindestens zwei Jahre Haltedauer) auf den Markt kommen wird.
Auf Betreiberseite findet vor allem bei der Kettenhotellerie und den Serviced Apartment-Anbietern eine starke Expansion statt und auch der
Konzentrationsprozess durch Übernahmen (z. B. HR-Gruppe)
ist voll im Gange. Der
Digitalisierungsgrad wird dabei zunehmend zum Erfolgsfaktor. Der Wettbewerb hat sich durch die geringere Anzahl verfügbarer attraktiver Objekte weiter verstärkt und die Betreiber sind bereit, hohe Pachten zu zahlen. Durch die austrocknende Pipeline muss zunehmend auf Bestandsobjekte ausgewichen werden.
Konversionen
von innerstädtischen Büro- oder gar Shopping-Center-Flächen
werden daher in den nächsten 2 bis 3 Jahren zunehmen und für Hospitality erschlossen.
Autor: Detlef Kaiser , Oliver Kaiser | März 2024
