K22 BLOG:
WIR LIEBEN HOTEL.
HOSPITALITY WORKS, DOCH DIE BANKEN MAUERN
„Und, wie war die Expo?“
Diese Frage stellen nicht nur wir vielen Kunden und Geschäftspartnern, sondern wir bekommen diese Frage auch oft selbst gestellt. Und ehrlich gesagt ist die Antwort für uns bezüglich Hospitality-Immobilien bzw. dem Hospitality-Investmentmarkt entgegen der noch immer vorhandenen Tendenz zum Weichzeichnen ziemlich heftig:
Zur Ausgangslage ist zunächst festzuhalten, dass viele Hotelbetreiber zwar mit den bekannten Problemen wie gestiegene Energiekosten und Personalmangel kämpfen. Gleichwohl wird die eigene aktuelle wirtschaftliche Situation von der Mehrzahl der Betreiber als positiv bzw. sogar sehr gut angesehen.
Fehlende Finanzierungen erschweren Hospitality-Projekte in Deutschland
Wir haben auch vor der Expo schon mit vielen deutschen Projektentwicklern gesprochen und uns mit einigen in München vor Ort ausgetauscht. Hauptthema bei allen war und ist, dass unverändert Finanzierungen für Projekte (einschließlich Konversionen!) mit auch nur einer anteiligen Hospitality-Komponente letztlich nur in wenigen Ausnahmefällen überhaupt angeboten werden. Ab und an werden bei Mischnutzungen Finanzierungen mit einem LTC von 50% (!) angeboten- aber ehrlich, liebe Banken: Was soll das bitte?
Bei Bestandshaltern mit Konversionen oder Refurbishments ist es übrigens nicht viel besser - hier bekommt zwar im Einzelfall ein Institutioneller eine Finanzierung, aber auch dann sind Eigenkapital-Forderungen von 30 bis 40% eher die Regel als die Ausnahme. Interessant ist zudem zu beobachten, dass dieselben Banken oft bereit sind, Finanzierungen im europäischen oder gar asiatischen Raum durchaus zu „marktüblichen“ Konditionen zu begleiten.
Hospitality-Investmentmarkt bleibt weiterhin unter seinen Möglichkeiten
Und wie sieht es auf Seiten der
Investoren aus? Während für andere Assetklassen wie Wohnen oder Logistik langsam wieder Licht am Ende des Tunnels erscheint, steht im Bereich Hospitality-Investment im deutschen Markt ein klares Stoppschild vor dem Tunnelausgang. Wie in den vergangenen Jahren werden
Forward-Deals im deutschen Markt von den Investoren unisono ausgeschlossen.
Detlef Kaiser:
„Der Fokus liegt klar auf Bestandsimmobilien mit einen belastbaren Track-Record und stabilen, nachhaltigen Pachtverträgen und vereinzelt auf Value Add-Bestandsimmobilien.“
Sofern es in Einzelfällen doch zu Preisangeboten kommt, beobachten wir selbst bei erfahrenen Investoren
mangels Referenztransaktionen im deutschen Markt eine sehr zögerliche Vorgehensweise. Ganz anders sieht es hingegen auf dem europäischen oder gar in anderen Märkten weltweit aus - dort greifen die Investoren durchaus gern und häufig zu.
Hat Deutschland als sicherer Hafen vorerst ausgedient?
Und noch etwas fällt auf: Der deutsche Markt war in der Wahrnehmung von deutschen und auch internationalen institutionellen Investoren noch nie günstig verglichen mit anderen Märkten. Das wurde hingenommen, wurde Deutschland doch aufgrund der Jahrzehnte währenden wirtschaftlichen und politischen Stabilität als sicherer Hafen für Immobilien- Investments angesehen. Die bereits beschriebene durchaus
rege Investmenttätigkeit in anderen Märkten wird jedoch heute getrieben von einem offen angesprochenen direkten Renditevergleich zwischen z. B. Berlin oder Frankfurt einerseits und z. B. Wien oder Budapest auf der anderen Seite. Das Handeln zeigt aus unserer Sicht auch klar auf, dass die früheren Vorteile Deutschlands offensichtlich nicht mehr als gegeben angesehen werden - ein schlechtes Omen für die Zukunft.
Was bedeutet dies nun kurz- und mittelfristig? Kommt die Erholung für deutsche Hospitality-Immobilien in 2025?
Wir von K:22 Hotelberatung meinen: Nein, es wird keine kurz- oder mittelfristige Erholung geben, nach 2023, 2024 wird auch 2025 ein verlorenes Jahr werden.
„Die Situation ist aus unserer Sicht schlimmer als zu Zeiten der Finanzkrise.“
Selbst wenn 2024 das Hotelimmobilien-Transaktionsvolumen wieder auf 1 Mrd. EUR steigt (die praktizierte Zählweise lässt dabei durchaus Fragen offen), wären das lediglich rund 20 % des Wertes aus 2019 und läge weit unter dem Mittelwert der vorherigen Jahre.
(Pro-)Aktives Asset Management ist das Gebot der Stunde
Bestandshalter aufgepasst: Hospitality-Immobilien funktionieren und Diversifikation war in einem schwierigen Marktumfeld noch nie falsch. Aktives Asset-Management ist das Gebot der Stunde, früher recht schnelle und einfache Veräußerungen von „Problem-Immobilien“ gehören der Vergangenheit an und werden massive (Buch-) Verluste nach sich ziehen. Die Kapitalseite gibt mehr denn je den Takt vor, nur wer muss, verkauft - alle anderen halten ihre Objekte.
Das und die Betrachtungen zum Thema Projektentwicklung bringt uns zur einzig guten Nachricht:
„Angesichts der weiter andauernden und sich noch verschärfenden Mangellage auf der Angebotsseite erwarten wir keine drastischen Preisabschläge.“
Wie sehen Sie das?
Autor: Detlef Kaiser | Oktober 2024
