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WIR LIEBEN HOTEL.

Den extrem hohen Prüfaufwand dafür wird ein Betreiber eher nicht tätigen, zumal die weiteren für eine erfolgreiche Realisierung notwendigen Schritte zu diesem Zeitpunkt weder eingeleitet noch vom Ergebnis abschätzbar sind. Es liegt also auf der Hand, dass dieses Schießen mit der Schrotflinte nicht zum gewünschten Ergebnis führt - denn tatsächlich geeignet für eine Hospitality-Nutzung sind nur die wenigsten der angebotenen Immobilien.

Doch warum? Was braucht es, um z. B. eine Office-Immobilie intelligent zu konvertieren?

1.       Die Lage

Es mag banal klingen, aber eine Hospitality-Nutzung kann nicht der Notanker für alle leerstehenden Immobilien sein. Als Faustregel gilt: Ist die Immobilie gut für eine Office-Nutzung geeignet, lässt sich auch eine Hospitality-Nutzung grundsätzlich bewerkstelligen. Die Anbindung an den ÖPNV, eine zentrale Lage und relevante Nachfragegeneratoren vor Ort sind nur einige der Lagekriterien für eine Hospitality-Nutzung.

2.       Die Größe

Heruntergebrochen ist der wesentliche Pluspunkt einer Hospitality-Nutzung nicht unbedingt die Rendite, sondern meist die Abnahme großer Flächen en bloc bei im Vergleich zu z. B. Büronutzung langer Vertragslaufzeit. Es ist dabei jedoch stets auf eine standortadäquate Größe des Beherbergungskonzeptes zu achten: In den TOP-7 kann die Konversion eines bestehenden großen Büroobjektes im Nutzungsmix mit final 300 Zimmern und anderen Nutzungsarten in Kombination Sinn machen – an kleineren B- oder gar C-Standorten erschlägt eine solche Zimmeranzahl den Hotelmarkt und kann sich sogar negativ auf die erzielbaren Raten, Belegungen etc. des Marktes insgesamt auswirken. Daher kommen wir direkt zum:

3.       Der Nutzungsmix

Es gilt immer abzuwägen, was für den Standort und die Immobilie am besten passt. Eine Hospitality-Nutzung muss nicht der Weisheit letzter Schluss sein. Das Schöne an Hospitality ist, dass sich hervorragend Ergänzungen finden, welche sich am Ende gegenseitig befruchten und ein rundes Produkt entstehen lassen. Hierzu zählt z. B. Einzelhandel, Gastronomie, Büro oder aber auch ein Kindergarten. Damit lässt sich eine Differenzierung im Produkt darstellen, welche für den Eigentümer zu einer Risikodiversifikation führt. Jeder Teil des Nutzungsmix sollte von der Größe standortadäquat geplant werden. Bereits die erste Grob-Planung sollte diesen Schritt beinhalten bzw. berücksichtigen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Hospitality-Nutzung initial war oder als ideale Ergänzung zu anderen Nutzungsarten angesehen wird und so die Immobilie flächenmäßig optimal ausgenutzt werden kann.

4.       Der Passende Betreiber

Nachdem in den Vorüberlegungen der Nutzungsmix festgelegt wurde, geht es an die Wahl des passenden Betreibers. Nicht alle (aber viele) Betreiber verfügen über Eigen- oder Softbrands, welche für eine Konversion geeignet sind. Die baulichen Herausforderungen müssen auf ein Betreiberkonzept treffen, welches mit ggfs. vorhandenen Ineffizienzen in Fläche und Raum umgehen kann.

Besonderen Wert legen wir von K:22 dabei auf die Exit-Fähigkeit und Finanzierbarkeit des Betreibers/der Marke: Der Eigentümer sollte selbst bei zunächst intendierter Bestandshaltung mittel- bis langfristig die Option der Platzierung am Kapitalmarkt haben.

5.       Bauliche Herausforderungen

Das Wort „Konversion“ ist schnell gesagt, aber nicht schnell umgesetzt. Die aus unserer Sicht wichtigsten Stichworte hierzu: Nutzungsänderung, Brandschutzkonzept, Betreiberkonzept, Belichtung und Anlieferung.

Viele Konversionen zu Hospitality scheitern bereits an grundlegenden Themen wie z. B. einer für die Hospitality-Nutzung ausreichenden Belichtung (Stichwort: Gebäudetiefe, z. B. bei ehemaligen Kaufhausflächen). Im Bestand lassen sich deshalb häufig ohne gravierende Eingriffe in die Bausubstanz (Statik & Co. lassen grüßen) nicht genug Zimmer für die wirtschaftliche Tragfähigkeit und die optimale Betriebsgröße des Betreibers herstellen. Hinzu kommt, dass spätestens dann auch ein neuer Baugenehmigungsprozess angestoßen werden muss, was nicht nur Kosten, sondern auch Zeitaufwand bedeutet. Faustregel: Ohne Fenster kein Zimmer und keine öffentlichen Flächen.

Auch das Thema Anlieferung muss meist komplett neu gedacht werden. Viele Büroimmobilien haben bisher keine großen Anlieferungsflächen benötigt, diese muss dann im Rahmen einer Konversion neu geschaffen werden. Dies führt u. a. dazu, dass im Gebäude die Wege neu und optimal geführt werden müssen, um den Gästeverkehr vom Housekeeping zu trennen. Ebenso ist es (fast zwingend) notwendig, einen separaten Aufzug für das Housekeeping einzubauen. Alle Maßnahmen führen zu einem hohen finanziellen Aufwand:

6.       Das Geld & Die Pacht

Wie eingangs erwähnt, wird über zahlreiche Konversionsprojekte nachgedacht. Schnell kommen die Überlegungen jedoch zu dem Punkt, an welchem auch ein finanzieller Aufwand ausgelöst wird bzw. ausgelöst werden sollte.

Wie bei jedem Projekt ist eine strukturierte Herangehensweise unerlässlich, um spätere gravierende Fehler möglichst zu vermeiden. Umbauarbeiten kosten Geld und eine Immobilie fit für den nächsten Lebenszyklus zu machen, wird definitiv nicht günstig.

Zu Beginn des Projektes, dem „Punkt Null“ - während z. B. die Idee diskutiert wird - ist lediglich eine Kostenschätzung möglich, welche im Laufe des Projektes immer weiter geschärft wird. Während die Ausgabenseite noch etwas länger unscharf bleiben wird, kann man sich der Konkretisierung der Einnahmeseite, also der Pachten, widmen.

Mittels eines Nutzungsmix lässt sich eine Mischkalkulation aufsetzen, welche die Vor- und Nachteile der einzelnen Nutzungsarten ausgleicht. Eine Büronutzung mag vielleicht die höheren Mieten zahlen, jedoch sind die Zeiten, in welchen auf einen Schlag riesige Flächen abgenommen wurden, vorbei. Die Hospitality-Nutzung im Gegensatz zahlt meist (je nach Standort, Lage, Konzept etc.) eine etwas geringere Pacht, kann dafür aber auf einen Schlag große Flächen mit vergleichsweise langen Vertragslaufzeiten abnehmen. Es gilt, die Vorteile jedes Konzeptes im Nutzungsmix optimal für das Projekt zu nutzen.

7.       Der Buchwert

Wie bereits dargelegt ist das Ende eines Lebenszyklus einer Immobilie eine sehr gute Gelegenheit für eine Konversion, da so notwendige Investitionen in die Immobilie (z. B. der Ersatz überalterter Haustechnik) mit den Investitionen für die Konversion verbunden werden können. Da sich diese Situation in der Regel recht offen und frühzeitig abzeichnet (z. B. durch einen erhöhten/steigenden Leerstand in der ursprünglichen Nutzungsart, durch dauerhaft sinkende Mieten sowie überbordende Reparaturkosten etc.), sollte der Eigentümer rechtzeitig aktiv werden. Er steht vor der Wahl, entweder eine notwendige Buchwert-Korrektur vorzunehmen oder z. B. eine Nutzungsänderung zu prüfen und die dafür erforderlichen Investitionen zu tätigen.

Conclusio