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Quelle: Destatis, eigene Darstellung K:22 Hotelberatung GmbH

LONGSTAY-SEGMENT GEHÖRT ZU DEN GEWINNERN

Insbesondere die Nachfrage nach Longstay ist gestiegen und das Serviced Apartments-Segment konnte seine Marktanteile katalysiert durch die Pandemie deutlich ausbauen. Betreiber wie STAYERY blicken mit Auslastungszahlen von über 85 Prozent über alle Standorte auf ein überaus erfolgreiches Geschäftsjahr zurück. Das Segment hat sich als feste Größe in der Hospitality-Branche etabliert und ist insbesondere als Ergänzung zu „klassischen“ Hotelkonzepten nicht mehr wegzudenken. Mit hohem Digitalisierungsgrad, verhältnismäßig geringen öffentlichen Bereichen und einer schlanken Personalstruktur bewiesen Serviced Apartments eine hohe Krisenresistenz: Und die operativen Kosten des Betriebs liegen wesentlich unter denen eines klassischen Hotelprodukts. Durch den weitgehenden Selbstversorgungscharakter der Gäste in den Häusern können sich Betreiber zumindest teilweise der akuten Herausforderung des Personalmangels entziehen. 

KOSTENENTWICKLUNG BREMST ENTWICKLER, INVESTOREN UND EIGENTÜMER AUS

Auf der Angebotsseite herrscht jedoch weiterhin recht düstere Stimmung - vor allem bei den Investoren. Dies hat multikausale Ursachen, die sich teilweise überlagern, aufheben oder gar verstärken. Das einfache „Wenn/Dann“  - so es dies vorher gab - hat ausgedient.

• Die EZB hat den Leitzins zuletzt Anfang Februar um 0,5 Prozentpunkte auf 3,0 Prozent angehoben - Kredite verteuern sich weiter, Immobilien als Anlageobjekte verlieren im Wettbewerb mit anderen Assetklassen an Attraktivität.  Zudem entnehmen wir zahlreichen Gesprächen mit Marktakteuren, dass Gewerbefinanzierungen häufig, Projektentwicklungen mittlerweile jedoch fast immer von einigen Banken als „Hochrisikofinanzierung“ gesehen werden. Sofern überhaupt noch Finanzierungen herausgelegt werden, steigen die Anforderungen an die Höhe des einzubringenden Eigenkapitals massiv. Forderungen nach bis zu 60 Prozent Eigenkapital sind zu beobachten. Im Exit gibt es de facto keine Forward Deals mehr, die Investoren sind zurückhaltend und leiden ebenfalls unter Schwierigkeiten bei der Finanzierung. Dieser Finanzierungsengpass sorgt dafür, dass die Neubautätigkeit (und damit die Nachfrage nach Bauleistungen und Grundstücken) deutlich zurückgeht - was in der alten Welt für sich genommen Preisrückgänge zur Folge hatte.
• Konterkariert wird dies dadurch, dass die Anforderungen an die Nachhaltigkeit von Immobilien (Stichwort: ESG) sprunghaft gestiegen sind, was höhere Errichtungskosten mit höherem Finanzierungsbedarf nach sich zieht. Zusätzlich wirkt sich aus, dass andere Märkte wie z. B. die USA wieder in Schwung kommen. Die Materialpreise werden dadurch sowie auch aufgrund teilweise weiterhin noch gestörter und instabiler Lieferketten weiter befeuert. Externe Ursachen wie der Ukraine-Krieg sind weder zeitlich noch qualitativ mittelfristig zu prognostizieren, denn selbst nach Kriegsende dürfte die Nachfrage nach Bauleistungen und Materialien für den Wiederaufbau deutlich ansteigen. Höhere qualitative Anforderungen, stagnierende Baupreise, Beschaffungsprobleme - diese Entwicklungen wirken erfahrungsgemäß preistreibend.
• Oft wurde in der Vergangenheit auf Investoren- und Eigentümerseite versucht, diese hohen Kosten auf Hotel- und Serviced Apartments-Betreiber umzulegen, indem höhere Pachten gefordert wurden. Betreiberseitig ist dies jedoch ein Szenario, dass sich nur bedingt nach oben skalieren lässt. Der Inflation geschuldet konnten die Betreiber beinahe flächendeckend ihre Raten auf Nachfragerseite erhöhen und damit höhere Umsatzergebnisse erzielen. Glücklicherweise lässt sich derzeit noch kein Preiskampf feststellen, wie er in früheren Krisenzeiten stattgefunden hat. Generell ist festzuhalten, dass die Zeiten sehr günstiger Übernachtungen mit Raten von deutlich unter EUR 100,00 pro Nacht wahrscheinlich vorbei sind. Gleichzeitig sind jedoch die operativen Kosten der Betriebe drastisch gestiegen, sodass die Umsatzsteigerung in weiten Teilen absorbiert werden. Dies betrifft vorrangig die Personal- und Energiekosten. Die Personalkosten haben durchschnittlich um 10 bis 15 Prozent zugenommen, so dass sich der Inflationsfaktor auf diese von 1,6 zu Beginn des letzten Jahres beinahe verdoppelt hat. Noch gravierender ist es um die Energiekosten bestellt. Zuvor lagen diese je nach Betriebsart und -größe zwischen 3 und 5 Prozent am Gesamtumsatz. Im letzten Jahr sind diese auf durchschnittlich 5 bis 7 Prozent gemessen am Gesamtumsatz angewachsen.
• Dies limitiert die Forderung nach deutlich höheren Miet- und Pachtansätzen stark, da die Zimmerraten nicht unbegrenzt weiter angehoben werden können, ohne mit Belegungsrückgang einherzugehen. Gleichzeitig ist auch die Belegung endlich und die Umsätze der Hotels und Apartments können nur bedingt gesteigert werden. Somit werden derzeit höhere Pachten pro Einheit avisiert, um Renditeforderungen zu erfüllen, stehen jedoch gleichzeitig der Nachhaltigkeit solcher hohen Pachtsummen gegenüber. Bei der Gestaltung der Business Cases darf die Rent Cover nicht außer Acht gelassen werden, um die Langfristigkeit der Betreiberverträge auch wahren zu können. Waren mit dem Ausbruch der Pandemie die Forderungen nach hybrideren Pachtmodellen noch von Eigentümer- wie auch Mieterseite hoch, ist dies wieder deutlich in den Hintergrund getreten.
• Ein weiterer Punkt für Betreiber, Investoren und Projektentwickler ist die aufgrund der oben genannten Prämissen eine immer geringere Realisierungswahrscheinlichkeit von Projektentwicklungen, wenn nicht im Vorfeld Finanzierung und Exitpartner für den Entwickler feststehen. Die Folge: weniger Hospitality-Produkte durch Projektentwicklungen. 

DURCH PRODUKTKNAPPHEIT KEIN PREISRÜCKGANG IN SICHT

Die Konsequenz für Investoren, Eigentümer und Entwickler: Wir prognostizieren mittelfristig keinen deutlichen Preisrückgang, sondern erwarten bei steigender Produktqualität eher stagnierende bis leicht weiter steigende Preise im Neubausektor. Hält man sich vor Augen, dass bereits während der Pandemie kaum neue Projekte aufgelegt wurden, erwarten wir spätestens in 2024/ 2025 durchaus eine Produktknappheit - was in der Vergangenheit erfahrungsgemäß stets preistreibend wirkte. Die Erwartungen deutlich steigender Mieten/Pachten werden durch die Betreiber nicht erfüllt werden können - die Renditen für Investoren werden unseres Erachtens bestenfalls gehalten, jedoch keinesfalls deutlich und adäquat zum Zinsniveau steigen, wenn dies auch derzeit prognostiziert wird.

EXPANSIONSCHANCEN FÜR BETREIBER ZUNEHMEND BEI KONVERSIONSOBJEKTEN

Insbesondere für Bestandshalter hat sich in der Vergangenheit die Frage gestellt, was mit jenen Immobilien passiert (egal ob Bestandshotels oder z. B. Büroimmobilien), welche einen höheren CAPEX-Bedarf oder Leerstand aufweisen. Oftmals war die Antwort relativ einfach: verkaufen. Doch die steigenden Zinsen machen es zunehmend unattraktiv für potenzielle Käufer, die geforderten hohen Kaufpreise zuzüglich der Kaufnebenkosten zu zahlen. Hinzu kommt das in vielen Fällen hohe CAPEX-Investment, um die Immobilie zu revitalisieren. Nicht zuletzt wird dieses durch die gesteigerten Anforderungen aus ESG-Regularien auch bei Bestandsimmobilien erhöht. Buchverluste werden keine Seltenheit sein und dürften teilweise im Verkaufsfall auch tatsächlich realisiert werden. Letzteres wird vor allem dann geschehen, wenn es Druck auf Seiten der Verkäufer von der Kapitalseite gibt. Alle anderen werden Immobilien eher im Bestand behalten und versuchen, diese zu optimieren. Hier schlägt die Stunde der Bestandshalter und Assetmanager.

Ist das in Frage kommende Objekt grundsätzlich für eine Beherbergungsnutzung hinsichtlich der Anbindung, Mikrolage und Gebäudestruktur geeignet, kann sich eine entsprechende Konversion von Teilflächen oder des Gesamtobjekts lohnen. Vor allem, wenn die Immobilie bereits am Ende des Lebenszyklus angelangt ist und Investments in die TGA, Objektqualität etc.  ohnehin getätigt werden müssten. Warum nicht also die Chance nutzen und im Rahmen der Restrukturierung die Immobilie fit für den nächsten Lebenszyklus machen?

Longstay-Konzepte punkten durch hohe bauliche Flexibilität

Insbesondere die Longstay-Betreiber sind mit ihren modularen Konzepten hinsichtlich der Apartmentgrundrisse und Gestaltung der öffentliche Bereiche  gut für dieses Szenario aufgestellt und können mit vielen baulichen Herausforderungen und Flexibilitätserfordernissen umgehen. Dadurch stellen auch kleinere Flächen ab rd. 1.500 m² - 3.000 m² für diese Konzepte keine unüberwindbare Hürde mehr dar, die für Hotelketten keine rentable Fläche bieten. Die Geschäftsmodelle der Serviced Apartment-Betreiber variieren zwar in ihrer Ausgestaltung und hinsichtlich ihrer Expansionsprofile teils stark, lassen jedoch auch kleinere Häuser ab bereits 30 Einheiten wirtschaftlich attraktiv bewirtschaften (bei einigen Konzepten teils auch noch geringer, sofern das Angebot öffentlicher Flächen zusätzlich minimiert wird). In der Konsequenz bieten ein flexibles sowie flächeneffizientes Raumprogramm auf planerischer Seite und ein schlankes, digitales Konzept mit geringen Personalkosten gegenüber der Hotellerie auf operativer Seite im Vergleich eine höhere Pachtzahlungsfähigkeit. Doch auch hier gilt: diese mögliche Summe ist nach oben limitiert, wie auch die Zahlungsbereitschaft der Gäste für den Aufenthalt limitiert ist.

Dennoch bietet diese junge Nutzungsart einen hervorragenden Ansatz, um (Teil-)Flächen zu revitalisieren und synergetisch in einen neuen Lebenszyklus zu bringen. Die Vorteile gegenüber anderen Assetklassen liegen dabei auf der Hand: langfristige Mietverträge, eine Wertsicherung durch Indexierung und in vielen Fällen eine Reduktion des Verwaltungsaufwands. Die Zielgruppe für dieses Segment wird zukünftig weiter wachsen, da sie die fundamentalen Veränderungen im Arbeits- und Reiseverhalten gezielt nutzt, um neue Bedürfnisse zu stillen.

... UND DURCH BETRIEBSÜBERNAHMEN

Da Neubau de facto ausscheidet, (Hotel-) Bestandsobjekte hart umkämpft werden und  Konversionen damit noch stärker in den Fokus rücken, bleibt noch eine weitere Möglichkeit des Wachstums für die Hotel- und Serviced Apartment-Betreiber: Übernahmen anderer Betreiber. Perspektivisch erwarten wir einen Zuwachs der M&A-Prozesse am Markt und eine stärkere Konsolidierung. Insbesondere der Apartmentmarkt ist in großen Teilen derzeit noch in privater Hand und bietet Potenziale für Betriebsübernahmen. Vor allem kleinere Betreiber, welche zwischen 3 und 10 Häuser betreiben, rücken zunehmend in den Fokus der expandierenden Brands. Doch auch dies ist mit zentralen Parametern verbunden:

• Flexibilität: Privatgeführte Hotels und Apartmenthäuser sind nicht selten geprägt von Sondergrundrissen und baulichen Besonderheiten. Je höher der Standardisierungsgrad einer Marke ist, desto komplexer kann sich die Prüfung eines Re-Brandings erweisen. Es ist Kreativität gefordert, mit schmaleren, kleineren Grundrissen gegenüber Neubauten oder mit bestehendem FF&E umzugehen.
• Übergabebereitschaft: Sofern Inhaber oder Betreiber von Bestandsobjekten einer Übergabe zustimmen, ist dieser Prozess juristisch häufig herausfordernd. Handelt es sich nicht um eine vollständige Veräußerung des Betriebs oder einen auslaufenden Betreibervertrag, können diese Übernahmeprozesse aufwändig werden – insbesondere sofern es laufende Management- oder Franchiseverträge gibt.
• Volumen: Nicht selten sind diese Betriebe recht kleinteilig und bieten dem Konsolidierer nur ein geringes zusätzliches Volumen bei vergleichbarem Aufwand zu einer Neuentwicklung mit deutlich größerer Lot Size.

In vielen Gesprächen stellen wir fest, dass sich hier der Wettbewerb um attraktive Betriebsgesellschaften bereits weiter verschärft hat. Die große Konsolidierungswelle, die auch zu Beginn der Pandemie bereits erwartet wurde, wird jedoch aller Voraussicht nach auch jetzt in naher Zukunft nicht eintreten.

WIE SICH DER HOTELMARKT IN DEUTSCHLAND WEITER ENTWICKELT

Wir beobachten in der Konsequenz unterschiedliche Entwicklungen am Markt:

• Zinserhöhungen und Finanzierungsvorbehalte seitens der Banken führen zu einem Rückgang des Transaktionsvolumens und der Neubautätigkeit seitens der Entwickler. Es gibt eine anhaltend starke Divergenz der Erwartungshaltungen bezüglich Kauf-/bzw. Verkaufspreis auf Eigentümer- und Käuferseite.
• Betreiber werden mit der Forderung nach immer höheren Pachtzahlungsniveaus in Projektansätzen konfrontiert und stoßen auf immer weniger relevantes Angebot mit Realisierungswahrscheinlichkeit
• Bestandsobjekte und Konversionen sind dadurch immens gefragt, weisen jedoch sehr häufig einen hohen CAPEX-Bedarf auf oder müssen für eine neue Nutzung umgebaut und fit für den nächsten Immobilienzyklus gemacht werden. Dies erfordert Handlungswillen und Kapital auf Seiten der Eigentümer.
• Die Betreiber müssen aufgrund der veränderten Angebotsstruktur flexibel reagieren können und machen dies auch: die Flächenanforderungen sind gesunken und Brand Standards werden flexibler gehandhabt, um Bestandsobjekte nachhaltig zu revitalisieren und Objekte in zentralen Lagen neu zu positionieren.

Die vorgenannten Entwicklungen führen dazu, dass perspektivisch (auch in den kommenden Jahren) weniger neues Investmentangebot auf den Markt kommt. Die Betreiber haben einerseits großen Expansionsdrang und können andererseits nicht so expandieren, wie gewünscht, da sich das Angebot an geeigneten Flächen stark verknappt hat. Die Lösung dafür liegt in den Beständen – werden hier die entsprechenden Investments getätigt, können Immobilien fit für den nächsten Zyklus gemacht werden und ihren Wert erhalten oder sogar steigern. Somit bieten moderne Beherbergungskonzepte einen attraktiven und rentablen Ansatz für Bestandshalter, um unterschiedlichste Nutzungen in den Innenstädten weiterzuentwickeln.